Структурирование Web3 и токенизированной недвижимости в ОАЭ
Компания для токенизации недвижимости в ОАЭ - под ключ
Токенизация недвижимости в ОАЭ переходит из разряда ажиотажа в регулируемую реальность. Департамент земельных ресурсов Дубая и VARA запустили пилотный проект по токенизации недвижимости в Дубае, что свидетельствует об официальной поддержке инвестиций в недвижимость с использованием токенов. В то же время ADGM и DIFC рассматривают токены, обеспеченные недвижимостью, как ценные бумаги или «цифровые ценные бумаги», подпадающие под действие установленных правил финансовых услуг.
Consultrio поможет вам разработать и внедрить полную структуру вашего токенизированного проекта в сфере недвижимости – от холдинговых компаний/SPV в ОАЭ и разрешений регулирующих органов до банковских операций, подключений к EMI/PSP и систем AML/KYC.
Нам доверяют миллионы людей по всему миру
.png)
Лицензированный поставщик корпоративных услуг
.webp)
5 звезд в отзывах Google
.webp)
Присутствие в более чем 50 странах
Преимущества
Почему ОАЭ для токенизации недвижимости?
1. Регуляторный импульс
-
Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD) и VARA запускают пилотный проект по токенизации недвижимости, что свидетельствует о поддержке регулирующими органами токенизированной собственности, обеспеченной виртуальными активами.
-
VARA регулирует деятельность с виртуальными активами в эмирате Дубай (за исключением DIFC), имея специальный свод правил, регулирующий виртуальные активы и связанную с ними деятельность.
-
FSRA компании ADGM и DFSA компании DIFC уже рассматривают многие токены, обеспеченные недвижимостью, как цифровые ценные бумаги/токены безопасности, с четкими рамками для выпуска, торговли и хранения.
Бизнес- и налоговые преимущества
-
В свободных экономических зонах существуют структуры со 100% иностранной собственностью.
-
Доступ к региональным и глобальным инвесторам через рынки капитала DIFC/ADGM и растущую экосистему виртуальных активов ОАЭ.
-
Конкурентоспособный режим корпоративного налогообложения с возможностями планирования для компаний специального назначения и холдинговых компаний (с учетом требований к существующему положению дел и противодействию уклонению от налогов).
3. Брендинг и дистрибуция
-
Указание названий «Дубай» и «Абу-Даби» в вашем проспекте помогает укрепить доверие как у розничных, так и у профессиональных инвесторов.
-
Возможность объединить недвижимость, Web3 и финансы в единую концепцию: регулируемые токены, обеспеченные недвижимостью в одном ведущем мировом центре.
4. Зрелая экосистема Web3 и недвижимости
-
Обширный кадровый резерв Web3 и финтех-компаний.
Доступ к юристам, консультантам по структурированию, платформам токенизации, разработчикам блокчейна и поставщикам услуг по обеспечению соответствия нормативным требованиям, которые уже работают с проектами VA/STO в ОАЭ.
Почему ОАЭ для токенизации недвижимости?
ОАЭ — один из первых рынков, активно объединяющих недвижимость и виртуальные активы. Департамент земельных ресурсов Дубая и VARA проводят пилотный проект по токенизации недвижимости, а ADGM и DIFC уже рассматривают токены, обеспеченные недвижимостью, как регулируемые цифровые ценные бумаги.
Такое сочетание реальных активов и четких правил делает ОАЭ естественной базой для платформ токенизированной недвижимости, бирж и структур, учитывающих активы, взвешенные по риску (RWA).
Регуляторный импульс
Дубай, Абу-Даби и другие центры ОАЭ ввели специальные рамки для виртуальных активов и цифровых ценных бумаг. Токенизация недвижимости может осуществляться в рамках правил VARA, ADGM или DIFC, что обеспечивает вашему проекту регуляторную ясность, вместо работы в «серой зоне».
Бизнес- и налоговые преимущества
Свободные экономические зоны ОАЭ предлагают 100% иностранное владение, гибкие структуры SPV и конкурентный корпоративный налог, что делает их эффективной юрисдикцией для владения недвижимостью, выпуска токенов и управления потоками инвесторов — всё в одном месте.
Брендинг и дистрибуция
«Недвижимость Дубая» остается сильным сигналом доверия во всем мире. Структурирование ваших токенизированных проектов в ОАЭ помогает в маркетинге для инвесторов, размещении объявлений и установлении партнерских отношений, поскольку многие инвесторы уже знакомы с этим рынком и он им нравится.
Зрелая экосистема Web3 и недвижимости
ОАЭ объединяют крупных игроков рынка недвижимости с быстро растущим сообществом Web3 и финтеха. Здесь вы получаете доступ к платформам токенизации, кастодианам, KYC-провайдерам, юридическим фирмам и биржам — всё в одном месте, что ускоряет запуск и масштабирование.
ADGM
Используйте ADGM в качестве институциональной базы для токенизации недвижимости и цифровых ценных бумаг. Идеально подходящий для фондов/SPV-структур, ADGM предлагает зрелую платформу для токенов безопасности и профессиональных инвесторов. Consultrio поможет вам создать SPV, получить необходимые разрешения и наладить связь с банками и органами комплаенса.
VARA
Выберите VARA, если вам нужна ориентированная на Дубай структура, изначально созданная на основе виртуальных активов, для токенизированной недвижимости. Этот вариант подходит для платформ, нацеленных на более широкую розничную аудиторию и интегрирующих потоки виртуальных активов. Consultrio разрабатывает вашу структуру, путь лицензирования виртуальных активов и платежные потоки в соответствии с правилами VARA .
DIFC
DIFC лучше всего подходит, если ваш проект представляет собой STO (Standard Invention Stage) на рынке недвижимости, ориентированное на профессиональных или институциональных инвесторов. Режим инвестиционных токенов DFSA позволяет вам разместить вашу сделку наряду с традиционными ценными бумагами. Consultrio оказывает поддержку в создании компании, разработке стратегии лицензирования и подготовке документации, готовой для инвесторов.
Лицензии и разрешения, которые могут потребоваться
Запуск токенизированной недвижимости в ОАЭ — это не только вопрос технологий или специальной проектной компании (SPV) — вам также понадобятся соответствующие лицензии на виртуальные активы/токены безопасности, разрешения на операции с недвижимостью и соблюдение требований AML/KYC от таких регуляторов, как VARA, ADGM и DIFC. В этом разделе описаны основные разрешения, которые могут потребоваться вашей структуре.
Разрешения на виртуальные активы / security tokens
В зависимости от юрисдикции и бизнес-модели вам может потребоваться:
-
Лицензия поставщика услуг виртуальных активов (VASP) или эквивалентная лицензия в соответствии с VARA или ADGM FSRA для выпуска, обмена, брокерских услуг или хранения токенов недвижимости.
-
Лицензия на предоставление финансовых услуг в соответствии с DFSA/FSRA, если токены рассматриваются как ценные бумаги или фонды.
Разрешения от департамента недвижимости и земель
Согласование с Департаментом земель Дубая или соответствующим органом по месту нахождения недвижимости, особенно в случаях, когда право собственности на токены должно быть связано с титулом / реестрами.
Документы предложения и проспект / Whitepaper
Документ предложения / проспект / STO whitepaper, который описывает проект, факторы риска, права токенов и защиту инвесторов в соответствии с требованиями DFSA/FSRA или VARA.
AML / CFT и привлечение инвесторов
-
Полный комплекс мер по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма, оценка рисков и процедуры KYC/KYB, адаптированные к рискам, связанным с недвижимостью и виртуальными активами.
-
Проверка инвесторов, проверка источников финансирования, проверка правил поездок/проверка личных вещей, где это применимо.
Есть вопросы?
Запишитесь на бесплатную консультацию с нашей командой по вопросам соответствия нормативным требованиям.
Выберите удобное время для общения с нашей командой в ОАЭ и получите ответы, необходимые для следующего шага.
Инструменты входа для инвесторов и счета для сбора средств
Настройте специальные банковские и EMI-счета для получения средств инвесторов в AED, USD или EUR. Мы отображаем, как деньги поступают в структуру, кто их контролирует и как они сверяются с подписками на токены.
Раздельное хранение клиентских средств и эскроу-счет.
Защищайте инвесторов с помощью раздельных клиентских счетов и, при необходимости, эскроу или доверительных соглашений. Мы помогаем документировать эти потоки, чтобы банки, EMI и регуляторы были уверены в вашей модели.
Пути обмена фиат ↔ крипто / стейблкоины
Где это разрешено, мы проектируем процессы, позволяющие инвесторам осуществлять подписку и погашение инвестиций с использованием криптовалюты или стейблкоинов наряду с фиатом. Мы координируем работу с лицензированными VASP-провайдерами и биржевыми партнёрами, чтобы каждый этап пути был полностью комплаентным.
Выплаты доходности, арендной платы и дивидендов при выходе из инвестиций.
Превратите доход от аренды и выручку при выходе в предсказуемые, проверяемые выплаты. Мы структурируем движение денежных средств от арендаторов или покупателей через SPV и операционные компании к банковским или биржевым счетам ваших инвесторов.
Процесс
Как Consultrio поддерживает ваш проект по токенизации недвижимости
.png)
Шаг 1 – Стратегия и выбор юрисдикции
-
Обозначение вашей бизнес-модели (платформа или отдельный проект, B2B или B2C, розничные или профессиональные инвесторы).
-
Сравнение VARA, ADGM, DIFC и другие свободные зоны ОАЭ для вашего конкретного случая.
.png)
Шаг 2 – Регистрация компании или SPV
-
Разработка структуры операционной компании + SPV + оншорную структуру вокруг недвижимости.
-
Выбор подходящей свободной зоны и юридические формы, обеспечивая гибкость для будущих проектов.
-
Согласование действия с местными юристами, если требуется юридическое заключение, и интеграция его в документацию для инвесторов.
.png)
Step 3 – Комплаенс и документация
-
Согласуйте дизайн токена с правилами по ценным бумагам и виртуальным активам, чтобы избежать неправильной классификации.
-
Разработайте фреймворк AML/CFT, KYC/KYB, управления рисками и корпоративного управления.
-
Подготовка и проверка ключевой документации: акционерные соглашения, условия платформы, подписные документы, SAFT/SAFE, где это применимо, и т.д.
.png)
Step 4 - Банковские решения
-
Определение банков, EMI и PSP, которые могут поддерживать ваш профиль риска и платежные потоки.
-
Формирование пакета для онбординга с чёткими потоками транзакций и мерами снижения рисков.
-
Помощь с подачей заявок и комплаенс-описанием, чтобы с первого дня ваша компания выглядела привлекательно для банков.
